房地產市場期盼已久的讓利政策終于落地。8月31日晚間,人民銀行和國家金融監管總局聯合發布兩則重磅通知,統一全國商品房個貸首付比例下限,首套房和二套房分別調至20%和30%,下調二套房房貸利率下限,并明確存量首套房貸利率可通過新發貸款置換和協商變更合同兩種方式調整。
專家指出,本次政策在全面降低各類城市購房門檻的同時,重點加大了對改善性需求的支持力度,充分體現對于合理住房消費需求提振的導向,有助于減輕購房者負擔,對于刺激消費、推動房地產市場復蘇有積極作用。
下調存量房貸利率
減輕購房者負擔、刺激消費在《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》中,兩部門首先明確,存量首套住房商業性個人住房貸款,是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款,或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
對于存量房貸利率調整的操作方法,兩部門規定,一種方式是,自2023年9月25日起,存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請,由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定,但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度,不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款,仍納入商業性個人住房貸款管理。
另一種方式是,自2023年9月25日起,存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸金融機構提出申請,協商變更合同約定的利率水平,變更后的貸款合同利率水平應符合本通知上一條的規定。
東方金誠首席宏觀分析師王青對央廣網記者表示:“整體上看,本輪政策調整力度很大,在全面降低各類城市購房門檻的同時,重點加大了對改善性需求的支持力度”,“由于首套房貸是整體存量房貸的主要部分,存量房貸利率下調覆蓋首套房貸符合預期。按照通知規定,估計平均利率降幅會在50到60個基點上下?！?br />
中國首席經濟學家論壇理事長、上海市經濟學會副會長連平指出,隨著近年來LPR持續小幅下行,商業銀行利率水平明顯下降,而存量房貸利率則相對較高。存量房貸利率下調可以減輕購房者的利息負擔,對于刺激消費、推動房地產市場復蘇會有積極作用。雖然對商業銀行來說,存量房貸利率下調會增加一定壓力,但依然可以從存款利率下降中得到一定補償。
降低購房門檻
提振合理住房消費需求在降低購房門檻方面,《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》明確,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示:“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例,為后續各地降低首付比例確定了方向。其中首套房首付比例不低于20%的規定很多地方已經執行,但是仍有很多城市對于二套房的首付比例規定為不低于40%,此次政策明確二套房首付比例下限,有助于各地出臺政策具有更好的依據,對于剛需和改善型購房需求都有積極作用,充分體現對于合理住房消費需求提振的導向?！?br />
對于二套房房貸利率下限調整的政策,嚴躍進表示,二套房的房貸利率下限從過去的LPR加60個基點變為加20個基點,政策力度非常大,即便有部分購房者可能享受不到“認房不認貸”政策,也可以享受二套房房貸利率下調的優惠,此次政策有助于促進首套房和二套房利率成本的降低。
展望后市,王青預計,接下來在放開限購限售、實施“認房不認貸”等方面,各地將在因城施策原則下繼續推進?？紤]到本輪房地產支持政策全面發力后,將有效改善市場預期,特別是會對購房需求有較強的刺激作用,預計四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程。