當前,盡管市場需求出現恢復跡象,但房地產投資和開發建設仍在下降,市場整體處于調整期。專家表示,穩定房地產市場,保障和改善民生,仍需繼續努力。
需求仍存不確定性今年以來,房地產市場需求穩步釋放。前4個月,銷售面積、銷售額均出現積極變化。其中,商品房銷售面積同比下降0.4%,降幅較一季度收窄1.4個百分點,住宅銷售面積增長2.7%;商品房銷售額同比增長8.8%,增速比一季度加快4.7個百分點,住宅銷售額增長11.8%。
同時,新房市場回升幅度逐步反超二手房市場?！扒?個月,銷售額增速繼續快于銷售面積,表明新房成交同比漲幅更大?！泵裆y行首席經濟學家溫彬說。
需求回升主要受兩方面因素影響?！罢咝鸩斤@現,前期積累的需求得到釋放?！眹医y計局新聞發言人付凌暉說。以住房信貸政策為例,從總量看,今年一季度個人住房貸款月均發放額約5900億元,比去年四季度月均發放額多1900億元。從價格看,今年以來,多地首套房貸款利率進一步下降。中國人民銀行數據顯示,3月份個人住房貸款加權平均利率為4.14%,較去年同期下降1.35個百分點。
“不過,住房銷售的可持續性仍待觀察?！睖乇蛘f,4月份住戶部門中長期貸款減少1156億元,一定程度上出現縮表現象。
投資信心有待恢復由于市場銷售回升,房地產開發企業到位資金情況有所改善。今年前4個月,房地產開發企業到位資金同比下降6.4%,降幅比一季度收窄2.6個百分點,其中定金及預收款增長4%,個人按揭貸款增長2.5%?！熬惩鈧袌龅男判囊仓鸩交謴??！毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾說,一季度房地產企業境內債券發行1500多億元,同比增長超20%。
也要看到,房企預期依然偏弱。前4個月,全國房地產開發投資同比下降6.2%,降幅較一季度擴大0.4個百分點。此外,房屋新開工面積同比下降21.2%,其中住宅新開工面積下降20.6%;房地產開發企業房屋施工面積同比下降5.6%,其中住宅施工面積下降5.9%。
“房屋竣工面積增速有所加快,說明房企的重心是加快竣工、促進銷售回款,但對新項目投資意愿不足?！睖乇蛘f,前4個月,房屋竣工面積增長18.8%,其中住宅竣工面積增長19.2%。
此外,個別上市房企陸續暴露風險,也在一定程度上影響了預期與投資信心。近期,個別上市房企面臨退市風險。與此同時,部分民營房企的資產負債表亟待修復。
“4月份以來,隨著前期積壓的住房需求釋放,部分城市的市場熱度有所下降。預期有所下調?！备读钑熣f,下階段,隨著經濟恢復向好、穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉,房地產市場有望逐步企穩。
推動長租房市場建設業內人士表示,接下來,既要做好出險房企的化險、紓困工作,也要增加保障性租賃住房供給,推動長租房市場建設。
目前,房企化險工作正有序推進,并迎來新的結構性貨幣政策工具支持——房企紓困專項再貸款。
根據人民銀行印發的《關于向全國性金融資產管理公司發放再貸款支持房地產紓困的通知》,房企紓困專項再貸款的額度為800億元,按照正向激勵、市場化原則,采取“先支后借”的直達機制,支持金融資產管理公司于2023年底前并購受困房企的存量房地產項目。
化險、紓困工作不僅關乎房企自身,更關系著房產按期交付、農民工工資發放、上游材料供應商賬款支付、相關理財產品兌付等一系列問題?！霸诩偫н^程中,要幫助問題房企恢復造血功能,為其量身定制紓困方案,從而推動房地產行業實現風險出清和良性循環?！敝袊鴸|方資產管理股份有限公司相關負責人說。
保障性租賃住房的供給力度、長租房市場的建設力度也將繼續加大。央行已設立額度為1000億元的“租賃住房貸款支持計劃”,采取“先貸后借”直達機制,按季度發放,支持相關金融機構于2023年底前,向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款。
“工商銀行密切跟進8個試點城市實施方案的落地情況,積極給予融資支持,目前已在濟南落地首筆‘租賃住房貸款支持計劃’的貸款投放工作?！敝袊ど蹄y行公司金融業務部相關負責人表示,下一步,將積極探索長租房市場金融服務,運用政策性金融工具,按照市場化原則,為試點城市的經營主體收購存量住房提供長期貸款支持。