對于房地產行業而言,2022年無疑是政策轉向的一年。
2022年全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰,包括商品房銷售規模大幅下降、房企頻現債務危機等。為穩定樓市,中央頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持企業端,政策力度不斷加大。各地全面落實因城施策,前11月地方出臺優化政策近千條,創歷史同期新高。
從需求端來看,5年期LPR接連下調三次,地方政府“因城施策”引導合理住房需求,包括優化“認房認貸”標準,下調首付比例等。從供給端來看,多部委相繼表態,通過信貸、債券、股權多種方式改善房企流動性,有力提振了房地產行業信心。
“雖然監管部門接連釋放利好穩定市場預期,短期政策傳導至市場端尚需時間,房地產市場調整壓力仍在?！敝兄冈悍治鰩熤赋?。
在政策全面放松的環境下,2023年房地產市場將走向何方,引發各方熱議。
天風證券分析師表示,2023年房地產政策會有兩個底線,分別為“保交樓”的民生底線,以及“不走老路”的風險底線。在兩個底線的約束下,明年房地產政策的重心,會落在供給端的存量項目建設以及保障優質主體之上,而對需求端的刺激更多會是溫和、精準的因城施策,房地產銷售有望企穩,但難見反彈。
多維度“維穩”樓市
2022年年初,三四線城市率先出臺樓市扶持政策,其中四川自貢打響公積金“認貸不認房”第一槍,山東菏澤打響降低商貸首付第一槍,隨后多個三四線城市開始調整房地產政策,如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發放購房補貼等。不過,上述舉措對于提振樓市需求力度相對偏弱,刺激效應不強。
4月29日,政治局會議強調,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。
受此影響,地方樓市政策松綁頻率明顯加快、力度明顯加大,政策進入實質性寬松期,熱點二線城市也加入樓市松綁行列。
在政策持續助力下,5、6月市場加速修復,5月全國商品房銷售單月環比止跌,6月呈現企穩回升態勢,但7月受“停貸”事件及季節因素等影響,市場信心受挫,商品房銷售再度轉冷。
由于部分項目停工停貸打擊市場信心,2022年三季度多地繼續出臺樓市支持政策,政策集中于保交樓等方面。
雖然各地穩樓市政策頻出,但對樓市銷售促進作用有限,三季度商品房銷售處于近幾年較低水平。
隨后在國慶前夕,人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局四部門,針對房地產需求端祭出全國性政策組合拳,這是時隔6年半中央層面首次出臺穩樓市一攬子措施,向市場釋放出明確信號。
其中,央行和銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策,共涉及23個大中城市及眾多低能級城市;財政部通知減免換購住房個人所得稅;央行下調首套個人住房公積金貸款利率。
此外,從年初以來,需求端政策持續調整優化,央行三次降息,5年期以上LPR共下調35個基點。
進入11月,房地產政策由需求端轉向供給端,金融部門針對地產金融端打出一套政策組合拳。
央行、銀保監會及證監會等部門,從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資,支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監管新政、支持房企股權融資等陸續出臺,幫助優質房企恢復經營“造血”功能,供給端支持政策框架基本形成。
多位業內專家認為,房地產政策已從保需求、保項目進入保主體階段,而目前保主體成為政策發力點,樓市銷售有望緩慢筑底,房企或將呈現出清與修復并存的局面。
明年政策仍有優化空間 據中指院統計,截至目前,2022年已有超300省市出臺政策近千條,達到近年峰值。各地政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面,多地房貸利率已降至歷史低點。
無論是金融端亦或需求端的政策放松,根本目的是為了提升市場信心。然而,進入12月,政策效應尚未明顯顯現,房地產市場仍在筑底。
中指院數據顯示,2022年以來,重點城市商品住宅供求面積均為2015年來同期最低水平,房企推盤積極性不足。
2023年房地產市場能否筑底回穩,引發市場廣泛關注。
“考慮到2022年銷售成交面積和銷售金額大幅下滑,我們認為2023年一季度銷售面積預計會筑底企穩,考慮到2022年土地成交面積的大幅下滑, 二手房對新房市場亦有部分擠壓作用,預計2023上半年銷售面積將會維持較低的增速?！闭闵套C券(10.40 +0.39%,診股)分析師楊凡指出。
其進一步表示,在全國市場分化的情況下,核心一二線城市預計會率先回暖,有望帶動2023年下半年全國銷售市場回暖。
在政策方面,有專家表示,目前房企金融端政策已處于較為寬松的階段,對房企修復信貸債券市場信用有積極的作用,但需求側信心很難僅通過房企金融端政策的寬松而有所恢復,更需要需求側打出政策配合。
“預計2023年供需兩端政策均有繼續優化空間,政策力度有望進一步加強,核心一二線城市特別是核心二線城市,政策優化空間較大,如限購、認房又認貸等方面繼續調整?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。
“目前二線城市中仍有廈門、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成,蘇州、寧波等城市不低于六成,合肥、南昌、?？?、福州等城市不低于五成,這些城市二套房首付比例仍有下調空間?！睎|北證券(6.90 +0.44%,診股)分析師指出。
業內人士認為,政策密集落地給樓市吃下一顆定心丸。地產行業已出現復蘇的必要因素,后續行業景氣度將呈現緩慢上升趨勢,如市場信心仍然不足,政策仍有繼續調整的可能。