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          監管組織銀行召開會議再穩樓市 落實“金融16條”

          昆山看房網小編 | 2022-11-23 來源:和訊網
          核心概要:記者采訪的多名業內專家表示,穩樓市要從供需兩側發力,供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道,需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預期,這兩點是提高居民入市意愿的關鍵。
          記者采訪的多名業內專家表示,穩樓市要從供需兩側發力,供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道,需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預期,這兩點是提高居民入市意愿的關鍵。

          時隔一周,監管部門再次發聲穩地產!

          2022年11月21日,人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。

          會議強調,要全面落實房地產長效機制,因城施策實施好差別化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序,穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放,支持個人住房貸款合理需求,支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等,推動“保交樓”工作加快落實,維護住房消費者合法權益,促進房地產市場平穩健康發展。

          同日,人民銀行行長易綱在2022年金融街(000402)論壇年會上講話稱,房地產業關聯很多上下游行業,其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。當前房地產市場出現了一些調整,我們配合有關部門和地方政府,“一城一策”用好政策工具箱,降低了個人住房貸款利率和首付比例,支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房,我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款,支持已售住房的建設交付,并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。最近我們擴大了支持民企發債的“第二支箭”,為民企發債提供風險分擔,民營房地產企業也在支持范圍以內。


          房地產亟待“軟著陸”

          11月以來,穩樓市政策頻出。11月8日,交易商協會發布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資再加力》,推出針對包括房地產企業在內的民營企業發債融資計劃,預計規??蛇_2500億元,后續視情況進一步擴容。11月11日,央行、銀保監會印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》,從房地產融資、保交樓、風險處置、消費者權益、金融管理政策和住房租賃等六大方面出臺十六條具體措施。11月14日,銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,允許商業銀行按市場化、法治化原則,與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

          政策密集出臺背后,是我國房地產市場尚未走出底部區間的現實??紤]到政策生效一般有一定的滯后性,穩樓市組合拳的效果仍然有待進一步觀察。國家統計局11月15日公布的數據顯示,1-10月份,全國房地產開發投資113945億元,同比下降8.8%;其中,住宅投資86520億元,下降8.3%。1-10月份,商品房銷售面積111179萬平方米,同比下降22.3%,其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元,下降26.1%,其中住宅銷售額下降28.2%。

          東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經濟報道記者表示,數據顯示,近期房地產市場持續處于低迷狀態,不僅樓市“金九銀十”成色不足,而且進入11月以來,樓市筑底走勢仍在延續。就宏觀經濟而言,除疫情帶來的短期波動外,房地產低迷是2021年下半年以來經濟下行壓力的一條主線。接下來為引導房地產市場盡快實現軟著陸,除強化“保交樓”等供給端支持外,持續下調居民房貸利率,推動樓市企穩回暖是關鍵所在,而且具有較強的緊迫性。這也是四季度及明年初穩增長、防控風險的一個主要發力點。在他看來,盡管11月份1年期和5年期LPR報價均維持不變,但與房貸利率掛鉤的5年期LPR年內仍有下調空間。

          穩樓市重在穩預期

          樓市回暖的關鍵究竟是什么記者采訪的多名業內專家表示,穩樓市要從供需兩側發力,供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道,需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預期,這兩點是提高居民入市意愿的關鍵。

          廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,房地產“金融16條”和央行“第二支箭”旨在推動房地產融資環境正?;?重點要加大對民營房企的融資支持,這對恢復和穩定房地產全鏈條各項融資、保障開發和竣工所需資金到位至關重要。

          另一方面,階段性下調房貸利率下限、調整部分熱點城市的限購限貸政策、降低首付比例等相關舉措都有利于刺激居民的購房需求,但至關重要的一點是,老百姓(603883)對未來收入和工作前景的積極預期迫切需要恢復,這是房地產需求端回暖的關鍵一環。

          中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者指出,今年以來,房地產市場深度調整,購房者、房企市場預期均偏弱,供需兩端表現均不及預期。一方面,我國中長期住房需求釋放動力減弱,房地產行業正在告別高速增長的時代。另一方面,短期多個因素亦制約著行業恢復,一是宏觀經濟下行壓力下,居民收入預期降低,購房意愿下降;二是多地疫情反復,在客觀上對樓市交易產生不利影響;三是在市場下行階段,部分城市出現房價下跌預期,加重購房者觀望情緒;四是購房者對期房爛尾的擔憂并未完全消失;五是部分城市政策存在放松預期,購房者觀望情緒較重。

          陳文靜認為,盡管當前樓市氛圍仍顯沉重,但政策傳導到需求端的積極效用會逐步顯現。11月以來多個監管部門接連釋放重磅利好,為房企、購房者提供更多資金支持,對修復供需兩端市場信心將起到積極作用。短期來看,市場回暖的關鍵仍在于需求端置業信心和預期的恢復,而需求端預期好轉仍依賴于宏觀經濟的修復、防疫形勢的變化等方面。

          她預計,隨著樓市利好政策的持續落地,供需兩端政策優化疊加防疫政策改善,或將帶動市場信心進一步恢復,但傳導到需求端仍需時間,短期市場依然有壓力,未來宏觀經濟、疫情因素等逐漸好轉后,市場有望逐漸企穩。

          事實上,樓市的積極信號也正在逐步顯現。上周美的置業、新城控股(601155)獲得交易商協會融資支持,分別申請的150億元儲架式融資已獲受理,成為繼龍湖集團之后,第二、三家獲得交易商協會融資支持的民營房企。此外,上周5家公司發布境內債,包括華潤置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。

          有意思的是,正是在樓市低迷的今年,包括黑石集團在內,貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國際開發商、資管公司,加速在中國拿地、布局項目,投資路徑涉及寫字樓、商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等多個領域。除此之外,外資還開始在土地市場拿地,在債券市場收購出險房企境外債以及低吸高拋房企股票以套利??紤]到中國房地產市場目前仍然低迷,外資頻頻出手被一些人認為是“抄底”行為,但也有業內人士認為這是中國房地產市場即將走出底部的信號。

          針對外資對我國地產行業的積極布局,中指研究院企業事業部研究負責人劉水向記者解讀稱,外資機構具有較強跨周期經營能力。具有潛在的盈利價值是外資進場投資的根本標準,主要整體市場穩定、行業具有發展潛力、當前資產價格有優勢等都是評判標準。此外,外資具有全球化視野,經歷過多個國家房地產市場周期變化,善于跨周期經營,規避周期性風險,在市場低迷期積極進入。
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