近日,「多地官方機構回購商品房」消息持續發酵。
10月13日,有媒體報道稱,一份蘇州市官方部門擬「定向回購部分新房項目」的專家會議紀要流出,其中提到,蘇州擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。
根據中房指數系統百城價格指數,2022年09月,蘇州新建住宅價格的樣本價格中位數為24000元/平方米,如果官方部門帶頭回購1萬套新房,貨值將在百億以上。
「定向回購名單」中的樓盤已有相應進展,有消息顯示,位于蘇州工業園區的越秀悅見云庭共400多套;位于蘇州高校區的滸關運河印象和官方商談后,整棟被回購。
據克而瑞蘇州披露的數據顯示,上述提到的越秀悅見云庭項目,在9月以526套的成交表現位居同板塊之首,其中包含有約400多套官方回購房源的網簽量。
一位蘇州工業園區新房代理商對36氪表示,自己負責的萬科東方雅苑樓盤,有部分樓棟被官方回購,該樓盤將在2023年5月底交房,日后有可能被官方用作保障房或人才引進用途房。代理商指出,官方回購房都是單獨樓棟,不會影響到普通購房者購買的樓棟。
目前,蘇州市住建局已有相關人士承認存在此事,但拒絕向公眾透露細則。除回購商品房用作人才保障房說法,有市場消息指出,此舉是一種新型「托市」動作,目標是緩解開發商的流動性壓力。
具體操作為,蘇州官方對清單里的樓盤,先付30%首付進行網簽,但允許開發商二次售賣,一旦有客戶,可改網簽更名。相當于提供了一筆融資,給開發商注入流動性支持。
9月,蘇州樓市成交數據實現同環比大幅增長?？硕鸾y計顯示,9月份,蘇州市區商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米,環比增加126.88%,同比增加93.34%,分析人士指出,數據大幅增長背后,是得益于官方回購。
不論是用作人才購房、還是為開發商提供融資貸款的方式,主要助力開發商回籠資金,有分析人士認為,此舉目的也有可能是激活土地購買信心。
在9月28日結束的三批次集中供地環節中,蘇州總出讓含宅用地9幅,其中高新區4宗、相城區2宗、園區2宗、吳江區1宗。成交總金額達127.27億元。從整體拿地房企來看,國央企仍為拿地主力,9幅地塊中,6幅地塊均由國央企競得;另外3幅地塊由民企仁恒、金新城和禾盛置業競得。
當地分析人士認為,在政策端有所放松的情況下,房企的拿地意愿依舊不是很強,這與上半年整體樓市低迷有很大的關系,房企資金回籠受限,自然無法去持幣搶地。
數據顯示,28城房價跌回三年前。據證券時報,國家統計局6月份數據顯示,全國70個大中城市有57個城市二手房價同比下跌,占比超八成。部分城市房價連年回撤,有的跌回到十七年前,還有3個城市跌回到十多年前。二手房價回到3年前的城市有28個。東北兩大省會全部跌回3年前,鄭州、石家莊、天津等跌回5年前。
新房方面,7月,一線城市新房成交量環比下跌12.9%,同比下跌5.9%。二線代表城市新房成交量環比下跌45.8%,同比下降44.7%。其中,蘇州新房成交量跌幅較大,環比跌幅高達72.1%,青島環比下跌68.9%,溫州下跌65.1%。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,三季度來,已有多城出臺團購方向優惠政策,出臺城市多為三四線城市或二線城市的遠郊區縣,該類政策核心是開發商可給予購房者不同程度的價格優惠促進銷售,同時對價格下限進行一定程度的定向放松。如巴中、諸暨,在團購優惠政策條款中備注「優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍」,而梧州的團購優惠條款則注明「優惠幅度不超過備案價格的30%」,以團購優惠的方式促進項目銷售。
同時官方收購方式亦可支持租賃市場發展,如濟南公開收購3000套房源,為社會提供住房租賃服務。定向回購的方式在緩解企業資金壓力方面有一定效果,但對地方官方財政支出亦會產生一定壓力。
中原地產首席分析師張大偉認為,從市場趨勢看,此次蘇州官方直接收購房源不可能成為市場主流,而且也會干擾市場正常交易,但官方減少保障房的建設,以房票等形式貨幣化安置,收購市場部分房源作為安置房、人才房,有利于緩解市場庫存壓力。