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                調控政策漸進調整 蘇州樓市“金九銀十”回暖可期?

                昆山看房網小編 | 2022-09-24 來源:中國經營報
                核心概要:“9月14日后辦理的購房手續可能會被退回,或者需要等購房者社保繳滿6個月后再走后續的流程?!比涨?蘇州市相城區一位房地產中介人員告訴《中國經營報》記者。
                “9月14日后辦理的購房手續可能會被退回,或者需要等購房者社保繳滿6個月后再走后續的流程?!比涨?蘇州市相城區一位房地產中介人員告訴《中國經營報》記者。

                9月16日,多個消息源證實,蘇州市已恢復執行此前的限購政策,即非蘇州戶籍居民家庭在蘇州市六區(相城區、姑蘇區、吳中區、吳江區、工業園區、高新區)買房仍需提供3年內連續6個月社?;騻€稅。

                對此,蘇州市吳中區住建局房產管理科工作人員告訴記者,目前,非蘇州市本地戶籍的購房者在吳中區購置房產仍需要提供3年內連續6個月社?;騻€稅繳納證明,“限購政策維持原樣”。

                (蘇州市地標建筑“東方之門”。圖片來源:蘇州市住建局官網)

                有“最牛地級市”之稱的江蘇省蘇州市正在優化調整樓市政策和促進房地產市場回暖之間尋找最佳平衡點。在業內人士看來,蘇州樓市正呈現出新房市場量價齊跌、二手房市場量升價跌的趨勢,房地產市場修復仍需要時間。

                諸葛找房數據研究中心分析認為,由于蘇州市8月份再次放松了限購政策,加之銀行首套房房貸利率已下調至4.1%,蘇州樓市或將在“金九銀十”期間迎來成交量回升。

                持續優化樓市政策

                蘇州樓市政策最終迎來反轉是當前樓市調控“因城施策”的一個縮影。

                在上述政策撤銷后,蘇州市相城區一位房地產中介人員告訴記者,自9月16日開始,在相城區購房的非本地戶籍購房者還是需要提供3年內連續繳納6個月社?;騻€稅的證明?!?月14日,在樓市政策迎來短暫調整后,一些購房者與項目開發商簽訂了購房協議,但交完定金后材料送審還需要時間,無法立即辦理貸款,后續如何處理還需要等待進一步明確?!?br />
                上述房地產中介工作人員同時告訴記者,蘇州市吳江區目前暫未收到暫緩執行購房資格調整的通知。

                據了解,今年以來,蘇州市已多次優化調整樓市政策。今年4月,非本地戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第一套住房時,社保年限要求從此前的“3年內連續2年社?!闭{整至“3年內累計繳納24個月社?!?。同時,蘇州市二手房限售時間也有所放寬,由原來的5年減少至3年。不過,新房轉讓的年限沒有變化,仍維持“取得不動產證3年內不得轉讓”的政策。

                僅僅在1個月后,即今年5月份,蘇州市進一步完善房地產調控政策,自5月9日起,非蘇州戶籍居民家庭購房條件從原來的“3年內累計繳納24個月社?!闭{整為“連續繳納6個月社?!?。蘇州市下轄的昆山市和太倉市等地也跟進執行該政策。

                進入下半年,在“穩定房地產市場,‘因城施策’用足用好政策工具箱”要求下,蘇州市繼續加大樓市政策優化調整力度,在取消此前“認房又認貸”政策的同時,二套房首付比例也迎來下調。其中,有房貸但已結清的,購買二套房首付比例從50%降至30%,有房貸未結清的則從80%降至60%。

                中指研究院分析認為,短期來看,各地“因城施策”的力度有望進一步加大,“保交樓”相關舉措繼續落地見效,疊加信貸環境的優化改善,政策效果有望逐漸顯現,特別是熱點一二線城市,購房者預期和置業信心有望逐漸回升,但對于大多數城市來說,市場情緒的修復仍需要時間。

                在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,蘇州市樓市限購政策此番重新調整出乎意料?!罢叻潘尚枰紤]的內容比較多,需要通盤考慮?!辈贿^,嚴躍進也表示,不排除在各類政策放松過程中,可能會有一些樓盤存在炒作現象,尤其是會出現一些新的炒房問題,導致樓市出現新壓力或問題。

                “樓市調控政策優化調整或依然會強調循序漸進,而不是一次性放松到底,需要基于市場和房企動態情況來做調整。各地在房地產政策調整過程中,要注意‘房住不炒’依然是需要堅守的紅線,各類政策放松需要牢牢把握這個基調?!?嚴躍進表示。

                成交量有望企穩回升

                在頻繁調整樓市政策背后,蘇州樓市今年以來的整體表現較為低迷。

                據克而瑞統計數據,今年8月,蘇州市全域商品住宅供應面積為85.42萬㎡,盡管環比增長82.08%,但較上年同期減少了51.6%;成交面積為121.51萬㎡,環比增加1.02%,同比減少6.46%。

                隨供應面積、成交面積一同下降的還有成交均價。具體來看,在蘇州市主城六區中,蘇州高新區的商品住宅成交均價環比下降的幅度最大,達到了6.24%,最新均價為27168元/㎡。

                克而瑞方面分析認為,蘇州高新區房價下降背后的原因,一方面是由于區域內的高價樓盤推新較少;另一方面則是因為像滸墅關等多個板塊內的新盤打折促銷等優惠力度較大,拉低了區域整體成交均價。

                而就整個蘇州樓市而言,克而瑞方面表示,今年8月,蘇州主城各區域商品住宅成交均價下降仍是受房源供應結構的影響較大,再者部分區域房源以價換量明顯?!罢w來看,蘇州樓市受限于經濟環境、新冠肺炎疫情和國際環境等各方面的影響,市場預期仍沒有得到全面扭轉,新房市場在8月份延續7月份的市場行情,仍處于低位,市場恢復還需要一個較長的過程?!?br />
                具體到蘇州市新房市場和二手房市場,今年8月已呈現出低位回升的態勢。在新房市場方面,據諸葛找房數據研究中心數據,蘇州新房市場8月份成交4355套,環比上升0.97%,同比下降31.25%,成交均價達到22117元/㎡,環比下降3.4%,同比下降12.47%。

                與此同時,蘇州市新房庫存量為65801套,環比下降2.22%,同比下降0.31%。從去化周期來看,8月去化周期為10.3個月,較7月持平。

                在二手房市場方面,今年8月,蘇州市二手住宅成交5613套,環比上升0.38%,同比上升29.48%;成交價格則環比微降0.77%,但仍較2021年同期上漲了1.77%。在調價房源中,8月份漲價房源占比為9.6%,較7月收窄1.2個百分點。

                諸葛找房數據研究中心表示,截至8月底,蘇州市二手房成交量已連續3個月維持在5000套以上,且高于去年同期水平?!岸址砍山粦B勢穩中向好,預計接下來將會延續回升態勢?!?br />
                盡管成交量呈上升趨勢,但蘇州市二手房市場均價已連續下滑了4個月?!笆艿叫袠I大環境的影響,市場預期仍不高,價格上漲動力尚且不足。并且自6月份以來,蘇州市漲價房源占比連續3個月回落,業主為加快置換房產,降價出售行為增加。市場信心尚待恢復,對于意向購房者來說也是一個入市窗口期?!敝T葛找房數據研究中心表示。

                “此外,蘇州市目前已下調首套房房貸利率下限至4.1%,這將有助于提升購房者的入市積極性?!敝T葛找房數據研究中心分析認為,隨著國慶“黃金周”的到來,成交水平預計將較9月有所提升?!邦A計接下來隨著政策發酵,供應端發力,成交水平有望繼續提升?!?
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