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                又到了調控比成交熱鬧的時候

                昆山看房網小編 | 2022-06-15 來源:地產壹線
                核心概要:根據中指監測數據,2022年以來已有超百城放松調控政策,政策頻次超300次。其中,5月政策優化次數超百次。
                5月最后一個周末,鄭州不少樓盤,都打出了20%首付的宣傳口號。

                兩天后,這條只存在某銀行口頭通知的政策,被叫停。

                同一天,其貌不揚的山東德州齊河縣,卻拿出了官方的紅頭文件,成為全國首個10%首付的城市。

                但這政策,在出名后不到24小時,也作廢了。

                房住不炒和促進、支持、扶持房地產健康發展之間,那條細細的紅線,踩著這些下架的政策,隱約清晰了起來。

                有政策立判死刑 有政策復活上岸

                不止有政策一日游,甚至還有2小時游。


                520當天,“南京房協”微信公眾號發文:自5月20日,本市戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時,無需提供購房證明。

                這意味著:南京二手房全面取消限購。

                此前,盡管已經有不少省會城市調整了樓市政策,例如擴大購房門檻,降低首付比例、房貸利率,提高住房公積金額度等。但全面取消某類限購的,南京還是首例。

                兩小時后,南京房協公號上的這篇文章,被刪除了。市場面也確認:由于市場熱度過高,引起監管部門關注,該新政已被撤回,恢復到之前的限購政策來執行。

                但也不是,所有被撤回的政策,都沒有“善終”。

                5月21日,“武漢經開區”微博發布消息,自5月22日起,武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域。

                自此,武漢經開區全面取消住房限購政策。

                該微博在發布后曾一度被刪除,引發撤銷猜測。

                但在22日下午,“武漢經開區”微博又重新發布了取消限購消息,坐實了新政。

                政策的底線在哪里
                對于政策活不過一天的原因,用最普適性的話說,就是:違反了“房住不炒”。

                但如果再仔細揣摩,就能從中發現,它們也用朝令夕改的代價,試探出了不同類型的松綁底線。

                億翰智庫研究總監于小雨認為,在限貸、利率方面的紅線是很明確的,分三個檔次:全國檔、地方檔和銀行檔。

                其中,全國檔的檔線,是明確了所有調控的最低線。

                地方檔和銀行檔,則是可以在全國檔的基礎上,根據當地情況,適當調整上浮。

                從公開可查資料來看,目前全國檔的首套房首付比例,可達到的下限,為熱點城市30%、非熱點城市20%。

                鄭州和齊河縣,代表了熱點城市和非熱點城市,他們想將首付比例降到20%甚至10%,就是均觸碰到了全國檔的下限了,所以被撤回了。

                而南京的新政涉及全面取消二手房限購,不限制戶籍和非戶籍人口,不限制區域和購買套數,相當于全國人民都可以去南京買二手房了,一下子步子邁太大了,和“房住不炒”沖突明顯。

                也就是說,調控的底線基本已經清晰:

                首套房上,非熱點城市是20%首付,熱點城市是30%首付,最低利率均為LPR下浮20個基點(目前為4.25%);
                二套房是30%、40%和LPR上浮60個基點(目前為5.05%);
                以及,熱點城市不能全面取消限購,但在非主城區是可以的。
                下一步向哪里調整
                對于這個底線,行業內的看法,其實還是“門檻過高”。

                “4月底的中央政治局會議,提出‘支持各地從當地實際出發完善房地產政策’,把權利和責任都給了地方。不過中央層面希望看到的,是地方‘一步一步’來,嚴格守住‘房住不炒’的底線。地方只能小幅度試探。

                甚至有些地方,兩頭怕,既擔心市場好了被點名,又怕市場不好地賣不出,出現了只口頭傳達,并無官方文件的暗箱操作。

                所以盡管政策出臺保持高頻,但更像是在小步快走,執行的放松力度仍未達預期?!?br />
                根據中指監測數據,2022年以來已有超百城放松調控政策,政策頻次超300次。其中,5月政策優化次數超百次。

                但成交上的反應,卻遠不是這般繁榮——5月,CRIC30個監測城市預計新房成交面積為1318萬平方米,環比上升4%,同比下降59%。

                進入6月,新房成交規模繼續保持低位。端午小長假期間,中指院重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年端午假期下降40%,與去年同期(6月3日-5日)相比降幅超七成。

                多個分析機構認為,癥結主要在于:關鍵城市的限貸政策沒有打開。

                北京主流的首套房首付比例在40%,二套80%;上海是35%和70%;廣州、深圳和杭州的首套首付雖然已經達到30%,但二套仍在70%和60%的高位。(未結清商貸情況)

                一線城市中,只有深圳和廣州首套房貸利率降到4.9%左右,其他都在5%及以上。

                且一線城市和核心二線城市的購房準入條件,依然從嚴。

                而這些城市市場面的好轉,將對整個全國樓市起帶動作用。想要撬動市場,需要從這些城市的購買端出臺更多刺激政策。

                億翰智庫在研報中就提到,改善性需求是市場企穩回升的關鍵力量,而信貸松綁是關鍵措施,但是目前二線城市普遍停留在限購調整的階段,未在給予剛需和改善性需求合理的信貸支持上有太多動作。

                中指院認為,二線城市在降低房貸利率、調整認房認貸標準、降低交易稅費、繼續優化限售等均有空間;而多數仍限購的三四線城市有望全面取消限購。
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