杭州“5.17新政”出臺實施已有10天,二手房掛牌量、帶看量、成交量增加明顯。據相關數據顯示,5月25日,杭州二手房單日成交達到了一個高峰,共計256套。在增長的掛牌量中,包含了眾多“出租轉為出售”的房源。
租金下跌
房東選擇“租轉售” 陳慶這幾天接到了中介打來的電話,通知他那套用于出租的房子,一年租約即將于6月初到期,問他要不要續簽合同,如果續簽,那每月租金要下調500元。
他的房子是托管給中介機構的,一年12個月的租約中,有2個月作為空置期,他只能收到10個月的租金。去年的合同里約定,每月租金6500元?，F在簽新合同,租金降為每月6000元,年租金相比去年總計下跌了5000元。
房子位于濱江,面積是80平方米,兩室一廳,托管給中介后,房子被改造成了三室,按間出租。周邊有商場、地鐵,生活還是很便利的,前幾年租金一直比較穩定,沒想到今年遇上了降租的情況。
中介跟陳慶解釋,在濱江上班需要租房的年輕人,覺得一個單間就要1800-2000元的月租太高了,他們寧可多坐幾站地鐵,到之江、轉塘等價格更實惠的地方租房,那邊可能相同面積、生活配套也不錯的單間,月租可以便宜400-500元。地鐵帶來的交通便利,讓年輕人的租房半徑擴大了。
陳慶算了一筆帳,目前濱江像他這種房齡10多年以上的二手房,如果不是江景房,每平方米單價大約在46000-50000元。80平方米總價大約370-400萬元,現在的租金回報率大約1.5%,他覺得出租的性價比太低。繼續持有,房子越來越舊,升值的空間也不太大,還不如趁現在新政出臺,二手房成交回暖,抓住這撥行情,把老房子賣掉。以前他一直選擇出租,是因為名下已有三套房,如果賣掉這套,就沒有資格再買房了,現金放在手上又擔心貶值?，F在新政來了,他的父母也有了購買二手房的資格,可以用父母的房票再去買一套次新房了。
負責陳慶房源托管業務的中介小張建議,現在二手房雖然有所回暖,但陳慶如果想要以較高的價格出售,可能并不會很快成交,可以選擇邊租邊賣,因為托管租賃和房屋買賣業務都在同一家門店,帶客戶看房也比較方便。
據我愛我家品牌與市場研究總監周包軍介紹,公司目前還沒有統計過租轉售的房源數量,但是杭州各門店近期的出售房源掛牌量顯著上升,帶看量增加,意向協議簽約套數也比之前翻番。他建議老舊二手房如果要進行置換,在現階段回暖的窗口期,可以多關注一下行情變化。
中介收房業務萎縮
對托管房源要求提高 韓樂5年前把房子租給了一家中介的長租業務部門,到期后,中介通知韓樂,如果要續簽,必須要對房子進行裝修升級,裝修款大約15000-20000元,施工團隊上門檢測后會出一個報價方案。這筆裝修費用將由房東承擔。房租也比5年前要下調一些。
韓樂的房子在城西,120平方米,房子周邊的生活配套很便利。原來的結構是三室一廳,中介簽約后,改造成了四室。當時中介機構還把室內重新粉刷了一下,把原來的舊家具、舊家電也都換成了新的,房子面貌一新之后,才按間出租。當時這些裝修費用都是由中介機構承擔的?？鄣艨罩觅M等各項費用后,韓樂一年還能收到租金9萬元。
最近,韓樂和中介機構溝通后得知,中介機構認為房子出租5年了,現在房齡已經約有20年,各方面的損耗都比較大,家電和家具等設施有的也需要更換,墻面也要重新粉刷,如果不進行維護和修繕,會影響后續的出租率和租金。
據了解,續簽時對房東的補貼相應減少或取消,背后有幾個原因:一方面,前幾年長租業務火爆時,各個中介機構為了收房打價格戰,現在市場上僅剩下為數不多有長租托管業務的中介機構;另一方面租賃市場受疫情影響,出現了供大于求的情況。
韓樂最終也決定不再續簽,把房子掛牌出售。
利率下調
賣房款償還按揭款
李堅之前購買了一套新房,首付6成后,剩下的500萬元在銀行辦理按揭貸款的利率是5.6%。因為二手房行情不太好,今年初他入住新房后,老房子先用來出租。
最近,房貸利率下調,他算了一筆帳,老房子市場價大約550萬元,租金每年8萬元,用來補貼貸款利息遠遠不夠。他打算趁現在二手房行情好,先把老房子賣了,用這筆賣房款先把貸款還清,減輕生活壓力。
杭州貝殼研究院院長上官劍介紹,這幾天貝殼平臺房源的掛牌量,與新政前一周相比,日均提升81%,二手房成交下定日均增長151%,帶看量日均增加102%。其中蕭山區、錢塘區、上城區帶看量增幅特別明顯,蕭山市北、義橋這兩個板塊的增長排名前列,說明低總價的次新房受關注度程度很高。
上官劍認為,從目前的市場監測數據來看,二手掛牌量、帶看量起來后,成交量會有一定增幅。不過,杭州新政的最終效果,還要再觀察一段時間,看接下來的市場表現才能確定。而對于此刻的樓市來說,二手房下定增長這件事,至少是一個利好的開始,從最初的剛需入場,到后期的帶動改善置換,在未來的半年內,可以有序調動整個二手房的流動性,利于房地產市場生態的良性循環的修復。