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          出租就不計入限購,能拉動購房需求嗎?

          昆山看房網小編 | 2022-05-13 來源:財聯社
          核心概要:最近,長沙市一份設計精巧的房產新政在一眾城市的松綁限購政策中脫穎而出,引爆輿論。
          最近,長沙市一份設計精巧的房產新政在一眾城市的松綁限購政策中脫穎而出,引爆輿論。

          這一“出租就不計入限購”的奇招被認為兼顧了各方利益,對于想購房但缺少“房票”的居民來說,出租一套名下就多出了一張“房票”;對于租房群體而言,盤活存量方式增加租賃住房供給,有利于解決好新市民、青年人住房問題。而且,這一政策堅持了“房住不炒”定位,突出住房的民生屬性,可謂一舉三得。

          市場對這一新政也多有期待。根據湖南中原研究院分析,政策變化后,總計釋放購房需求 39125人,其中短期新增需求 16992人,中期新增需求22133人。不過筆者認為,釋放出來的數以萬計“房票”仍然還是第一步,這些“房票”能否轉化為有效需求,關鍵在于潛在購房人群的預期能不能有效轉變。


          從新政看,釋放的主要是已有一套甚至兩套及以上住房市民的購房需求,這些市民買房是為了改善居住條件,以往他們會選擇將持有的房產出售從而騰出“房票”,這也是為何去年下半年以來,包括長沙在內的二線省會城市出現改善住房市場堅挺,但剛需市場量價齊跌的主因。

          如今這些市民有了第二個選擇——將已有住房通過與試點企業簽訂不低于10年的運營出租協議。運營企業能給出多少租金將影響市民的長期出租意愿,根據多家機構統計,長沙的房屋租金回報率在3%左右,為全國較高水平,但仍低于目前理財市場4%左右的收益率水平,更是遠低于5%左右的房貸利率。

          筆者認為,如果未來房價沒有每年一定幅度的持續上漲,市民恐怕很難會選擇將已有房產長租而非直接出售。這也意味著,這個設計精巧的政策能夠釋放多少真實購買力,仍然存在不確定性。

          在這一新政之前,長沙已陸續放松房產調控政策,5月7日的新規是網簽滿4年可購第二套商品房,與近期陸續松綁限購政策的其他城市一樣,目的都是希望釋放購房需求提振萎靡的樓市。但統計數據顯示,長沙市場今年一季度房屋銷售成交152萬方,同比下滑45%;剛剛過去的五一黃金周長沙成交熱度也明顯不足,同比下跌近57%。

          筆者認為,松綁政策通過釋放需求提振樓市,重點應聚焦那些有購房能力和居住需求但無資格的群體。如根據長沙規定,非本地戶籍且未繳納社保的家庭不可購買限購區域住房,這其中,大量在長沙生存的個體工商戶就被排除在外。但事實上,如果居民在長沙一年居住6個月以上,給予購房資質也是符合“房住不炒”政策框架的。

          從以往的經驗看,只有真正的需求進入、成交量上升后,居民對樓市的預期才會有明顯改變。當然另一方面,如果居民對宏觀經濟與個人收入預期樂觀,購房需求也會隨之增加。
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