張女士:去年,我通過某中介公司購買了市區南壇一套學位房,為的是能讓即將達到學齡的孩子遷入戶口后可以順利入讀南壇小學?？墒?當我拿著已經辦理下來的房屋產權證書去公安機關辦理落戶手續時,卻發現有戶口尚未遷出。經過詢問才得知,這其實是賣家在買房之初,前一戶主留下的戶口。而多年過去已經很難聯系上原房東了。本來是為了孩子可以上學才買的房子,如果長時間聯系不上原房東而辦不了落戶,一旦耽誤了孩子入學那可是大事了。
解析:戶籍遷移一直都是二手房交易過程中相對容易忽略卻至關重要的問題。甚至有些賣家明確表示不愿意將戶口遷出,原因是該房源處在即將拆遷的片區,賴著不“走”就是為了在拆遷補償上和新東家“分一杯羹”。
二手房交易的一般流程是,買賣雙方經過談判同意成交以后,賣方將房屋過戶到了買方的名下,買方也向賣方付清了房款,產權過戶是與房款支付同時進行的。而上戶口則不在這一過程之內,而是在新的房產證拿到之后,所以常常在交易過程當中被忽略。
購買二手房要落戶,需要在買方擁有了房產證后才能進行處理。而由于辦證部門和戶籍部門不屬一個職能部門,所以房屋過戶、拿到房產證并不意味著戶口就跟著遷過來了。再者,派出所不會在房屋交易之后主動找上門來要求遷戶口。因此,如果雙方都不留意的話,戶口問題自然不會解決,很多有關戶口的房屋買賣糾紛就是因為這個原因產生的。
為什么戶口問題一旦被忽略就會在后續帶來不小的麻煩專家解釋,由于戶籍管理由公安部門進行行政管理,法院無權干涉,而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的案件,因此,這個問題目前而言可以說解決乏術。
法律專家建議,在簽訂二手房買賣合同時,可以在“附加條款”中注明戶口問題。買方在購買二手房時,首先可以要求賣方一起先到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況。其次,最好讓賣方出示戶口本,并留存復印件。通過審查賣方的戶口本,買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。
在房子交易以前,最好就戶口問題約定適當的付款方式和違約責任。買方可以要求預留一定數額的房款,并在合同里約定如果賣方違反該約定應賠付多少違約金,待確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時,才支付該部分房款。明確了違約責任,就可以免除買方在損害方面的舉證責任。今后一旦遭遇此類糾紛,買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。
律師提醒,購買二手房時千萬不要忽略了戶口遷移的問題。