成交量低迷正在瓦解小業主的惜售心理。在近期拋盤房源中,投資客比重明顯放大,他們也對市場不抱樂觀態度。
南京西路板塊鄰近靜安寺、曹家渡、人民廣場三大商圈,歷來因市中心、房源稀缺而成為房價堅挺區域的代表。但最近出現不少投資客拋房的現象,而且數量占五成。中原地產國際麗都分行透露,這些房源包括中凱城市之光、上海壹街區、達安城、嘉園等熱門次新房小區。他們在此時出售房源,主要是因面對樓市政策調控壓力,急于變現想重新選擇投資項目。
目前中凱城市之光小戶型掛牌價為6.3萬元-6.8萬元/平方米,面積為140-150平方米的三房、四房掛牌價則達到7萬元-8萬元/平方米,總價超過1000萬元。上海壹街區為2003年次新房,面積80-90平方米的房源掛牌價為380萬-400萬元/套。達安城是2001年的次新房,面積為100平方米左右的房源掛牌價為400萬元/套。眼下,這些小業主雖未對掛牌價格進行調整,但在議價空間上都變得更有彈性,10%左右的讓步在部分急售房源上漸漸普遍。
11月下旬,中原地產祥和名邸分行成交一套金蓮坊的老工房,面積為70.3平方米兩房,成交價127萬元/套,該房源的交易總價低于官方評估價3萬元,交易價格僅為最初掛牌價格的8.5折。該房業主之所以同意低價成交,是為了置換一套鄰近中環的新房,因為新房價格調整的力度有所增加,達到了業主的期望值,促使這名置換型客“以舊換新”的目標達成。像他這樣的拋房客最近不少,有的還是出于投資置換需求。目前,普陀長征板塊老工房掛牌價為2.1萬元-2.2萬元/平方米,品質好的梅六小區價格達到2.3萬元/平方米以上。次新房中的祥和名邸價格為2.5萬元-2.6萬元/平方米,象源麗都掛牌價達到2.8萬元-2.9萬元/平方米。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示,近期中央不會改變嚴厲的調控政策,這也給明年“兩會”定下一個基調。盡管面臨流動性再次放松,但惠及樓市的成分將得到更大程度的嚴控。而且限購令不放松,供應方即便可以得到信貸資金繼續僵持,仍不能夠扭轉投資客無法進入、購買力減弱的大格局,房價走低的態勢進一步明朗。投資客致力于在房價進一步下跌之前掛牌出貨,大幅降價就顯得比較緊迫,不排除此類業主接下來會掀起一定沖擊力的降價風潮。
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年末二手房成交愈加低迷
郊區比市區滑得更快
二手住宅成交在臨近年末時顯得愈加低迷,成交量接近2008年低谷。尤其是外環外區域跌幅最大。
上海永慶房屋研展部統計,11月上海市二手住宅成交連續第4個月下降。在環線市場表現上,外環外區域跌幅最大,達到22.6%,中外環、內中環、內環內三區的成交量環比分別下跌7.6%、10.5%和11.8%。具體到外環外六區縣,成交下滑幅度從12%到23%不等。
在單價分布上,除1.2萬元—2萬元二手房成交不減反增,成交量增加3.3%外,9000元—1.2萬元、7000元—9000元、7000元以下三個段位分別降低16.5%、40.4%和36.3%,也佐證外環外區縣的二手住宅成交滑落大于市區。
成交面積分布上,110平方米以下的二手住宅成交占全部成交的85.6%,而90平方米—11平方米、70平方米—90平方米和70平方米以下三個段位的成交分別下滑13.6%、14%和11%,平均幅度和全市下降水平相當?？梢钥闯?110平方米以下住宅成交量下降是全市成交量持續下降的主因。
各戶籍成交比例方面,上海本地購買比例從11月的65.1%下降到12月63.5%,而沉寂已久的港澳臺和外籍人士的成交則出現了6個月以來首次明顯增加,成交比例恢復到4個月前的水平,環比增加16.4%。 11月800萬元以上高端公寓的成交比上月增加5套,顯示外籍購買信心在12月有些許復蘇。
上海永慶房屋總經理陳史翎認為,從這個趨勢判斷,2011年斷無逆轉的可能。
中高端二手房跌入谷底
單月成交780套創今年最低
伴隨二手房成交量整體下滑,中高端二手房也未能幸免,跌入谷底,并創下今年的最低點。
11月,全市二手房僅成交6923套,環比10月下跌14.5%,創下自去年6月以來的最低紀錄,與1.2萬套的中介行業保本線相去甚遠。全市中高端二手住宅市場(指總價200萬元以上)總計成交780套,環比10月下跌21.9%,同樣落入今年以來的最低點。雖然11月徐家匯和陸家嘴兩大傳統中高端板塊的成交在10月低位基礎上有明顯的回升,但無法改變整體低迷的行情,天山、金橋、源深等重要中高端板塊成交均出現大幅下滑。
德佑地產武寧店經理龔坤表示,受到限購以及調控政策不放松的預期影響,二手房市場仍趨低迷,但二手房業主提供的議價空間依然有限,尤其是一些區域大盤,掛牌房源數量不少,但由于報價與購房者的心理預期有較大差距,往往會出現久掛不售的情況。還有些二手房業主掛牌房源是出于實時掌握市場動向的目的,出售意愿并不強烈。反倒是一些掛牌稀少的樓盤,因為稀缺性的優勢,更容易售出。
一手商品住宅市場中,開發商降價已變得十分普遍,尤其是一些外圍樓盤,往往以15%以上的優惠換取熱銷。一手房降價日益增多,刺激起了二手房購房者的降價預期。但是,對于市中心二手房業主來說,大幅降價將會大大壓縮獲利空間,一些購房時間較短的業主甚至會落入賠本的境地,除非面臨很大的資金需求,抑或對后市預期十分悲觀,一般不會出此下策。
由于目前一手樓盤降價主要集中在外圍,因此對于中高端二手房來說,分流客源的影響相對較小。影響主要體現在刺激購房者降價預期,以及分散中介公司投入二手房的力量上。德佑地產中遠店經理王兢認為,在目前這種市場低迷、買賣雙方心理預期差距拉大的情況下,中介公司的從中斡旋就變得愈加重要。
經適房業主為籌首付而拋房
共康七村一套房低于市價3萬元出售
盡管如今二手房市場交投平淡,入市者較少,但性價比高的物業仍能吸引到置業者。
據21世紀不動產上海銳豐長臨分行經理潘春介紹,該分行近期成交了一套共康七村的物業就屬于此類。該房源是一套面積為50平方米的大一房,位于黃金樓層3樓(總高6層),臥室朝南,廚衛朝北,客廳方正,房型正氣。潘春說,共康七村的一房在附近老工房中屬房型正氣的。小區步行到軌交1號線通河新村站不到10分鐘,附近有易買得、家樂福及華山醫院寶山分院等。
因為經適房即將簽約,業主想賣掉原有住房籌集資金付首付,且在定價上比較理性,掛牌價直接低于市場價3萬元?？蛻粜∪A是新上海人,首次置業?？紤]到租金年年在漲,壓力較大,比如今年在軌交沿線租間一室一廳都在2000元/月左右,與其這樣,不如用付房租的錢來還房貸。雖然諸多跡象表明房價還有下行空間,但小華覺得房價漲跌對自住需求來說意義不是很大,同時也擔心萬一明年政策有所放松,房價報復性上漲,手里的錢恐怕連首付都不夠。
小華覺得該房子的裝修雖然屬于中等,但由于業主是自住,非常愛惜,房子看起來干凈,且樓層較好,不用忍受一樓的潮濕和頂樓的燥熱。關鍵是房子的家具家電齊全,拎包即可入住,為小華節省了不少錢。最后,小華果斷出手,以102萬元成交,約合2.04萬元/平方米。